Le difformità urbanistiche dell’immobile non sono soggette alle preclusioni proprie di garanzia per vizi
In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dei titoli abilitativi non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o comunque non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto ed altresì persista il potere repressivo della amministrazione (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile”. La non conformità, dunque, dell’immobile alla normativa edilizia incide sulla portata del diritto reale ceduto e non sulle caratteristiche ontologiche del bene; per questo, il caso di specie deve essere ascritto all’ipotesi di evizione limitativa ex art. 1489 In tale ipotesi l’acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall’art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest’ultima disposizione da parte dell’art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall’art. 1480 c.c., cui rinvia ancora il citato art. 1489. Nell’ipotesi di abuso edilizio, dunque, non si applica la garanzia per i vizi della cosa venduta, prevista dagli art. 1490 ss. c.c., ovvero la garanzia per la mancanza di qualità ex art. 1497 c.c., di guisa che il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti da tali norme. Agli effetti previsti dall’art. 2935 c.c., il termine di prescrizione del diritto dell’acquirente al risarcimento del danno, derivante dall’illegittimità edilizia dell’immobile oggetto di vendita, decorre non dalla data in cui si verifica l’effetto traslativo ma dalla manifestazione oggettiva del danno, perché solo da tale momento il danneggiato può conoscerne l’esistenza e le cause. È quanto si legge nella sentenza del Tribunale di Latina, Sez. I, Sent., 24 settembre 2024, n. 1795.